Cinismo, hipocrisia e habitação social

Por Caio César | 29/05/2026 | 8 min.

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Legenda: Conjunto Habitacional Teotônio Vilela, que compartilha semelhanças com outros conjuntos da COHAB-SP (Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo), observado a partir da Linha 15-Prata (Vila Prudente-Jardim Colonial), entre as estações Jardim Planalto e Sapopemba
Investigação pode ter terminado em pizza, mas estoque construído é tão apetitoso quanto o tradicional disco com molho de tomate e continua passível de disputa. Quem abocanhará as controversas quitinetes em bairros estratégicos?

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Problema como solução de outro problema

Uma questão recente que muito deveria incomodar diz respeito às fraudes com habitação social. Este, ao contrário do que pode parecer de imediato, principalmente quando comparado a outras questões nas quais o Coletivo se debruça, como concessões que reduzem a qualidade dos serviços e regiões metropolitanas que não funcionam pelo excesso de municipalismo e ausência de mecanismos de governança, é um problema excelente.

Por que é excelente? É excelente devido à materialidade: as unidades foram construídas. Num contexto em que um dos principais nomes da arquitetura e do urbanismo da USP (Universidade de São Paulo) não teve vergonha de dizer que “todo mundo quer poder morar numa casa, ou num bairro que tenha uma verticalização não tão grande”, há que se questionar o tipo de política pública que os nomes ligados ao LabCidade são capazes de produzir, principalmente quando romantizam favelas e são levemente antagonizados por um de seus colegas, ou quando já afirmaram num encontro em maio de 2025 que…

Especialmente mal localizada é a da produção de HIS e HMP em larga escala produzida por empresas de capital aberto financeirizadas nas bordas da Zona Norte 2, em um modelo de expansão urbana, distante das áreas com melhor infraestrutura de mobilidade urbana. Mas há um outro padrão que envolve a produção de unidades maiores (de 35 a 50 m²) e com o preço da área útil por m² não tão caro (variando entre R$ 5 mil e R$ 7 mil/m²), no entorno da região do Capão Redondo, na Zona Sul, que nos trouxe como questão: seriam essas as “verdadeiras” HISs e HMPs desejadas pela regulação?

Especialmente mal localizada. Bonito. Parece que o LabCidade precisa olhar mais de perto o tamanho, as contradições e as complexidades de toda a mancha da região metropolitana da capital paulista.

Ora, a regulação que foi possível, a despeito da pergunta retórica do laboratório, dada a forma como atores ligados ao artigo defendem a “poda de edifícios” e a segregação étnico-racial, espacial e econômica a partir de um vocabulário falsamente empoderador, não expressa, também, a representação de interesses de quem fez a pergunta?

Para promover uma “verticalização não tão grande” sem continuar ignorando a capacidade estruturante dos transportes públicos, notadamente, dos sistemas de alta capacidade, o Plano Diretor Estratégico de 2014 e leis a ele associadas, incluindo revisões, estimulam construções de maior altura apenas no entorno de estações e corredores de ônibus, nas z. A maior parte da produção nova nessas localidades ficou restrita a uma distância de cerca de 500 metros! Quinhentos metros. Apenas na polêmica revisão, foram acrescentados cerca de 100 ou 200 metros, a depender do tipo de infraestrutura.

O restante da produção, quando não é coibida por legislações restritivas voltadas à manutenção de loteamentos de mansões, tem o gabarito restrito. Espera-se algo em torno de 8 andares numa Zona Mista típica e algo como o dobro numa Zona Centralidade. Piada.

Eu tenho explicado reiteradas vezes o funcionamento basilar do ordenamento há anos.

Anos passam, lacunas continuam

É óbvio que as fraudes são péssimas. Ainda mais óbvio é o fato de que aconteceram durante anos, não poucos dias, semanas ou meses. A oposição sabia dos termos tanto quanto a base aliada ao prefeito. Não houve confrontação até o problema ganhar corpo por iniciativas alheias à Câmara Municipal de São Paulo. Opinião? Não, cronologia dos acontecimentos:

Para fins de brevidade, eu omiti cerca de um ano de ladainha, subterfúgio e gritaria. Outros momentos da CPI (Comissão Parlamentar de Inquérito) podem ser escavados pelas notícias oficiais da própria Câmara, em categoria dedicada.

Lamentável ainda o emprego de termos como Raposão, em clara referência ao empreendimento Reserva Raposo, e Piritubão, em clara referência aos empreendimentos Grand Reserva Paulista e Cidade Sete Sóis Pirituba.

Paciência tem limite

Enquanto intelectuais da USP não revelam a fórmula para o barateamento e se enrolam numa dicotomia que romantiza favela numa ponta e defende bairro majoritariamente de sobrados noutra, enquanto rotula empreendimentos de maneiras potencialmente pejorativas, quem precisa tomar uma decisão agora se depara com os seguintes parâmetros oficiais:

A Habitação de Interesse Social (HIS) é voltada para famílias de baixa renda e possui duas categorias:

  • HIS 1: destinada a famílias com renda mensal de até 3 salários mínimos;
  • HIS 2: destinada a famílias com renda entre 3 e 6 salários mínimos.

[…]

A Habitação de Mercado Popular (HMP) é destinada a famílias com renda mensal entre 6 e 10 salários mínimos. A modalidade funciona como uma alternativa para famílias que não se enquadram nas faixas da HIS, mas ainda necessitam de condições facilitadas para adquirir um imóvel.

[…]

Atualmente, os valores máximos permitidos são:

  • até R$ 276 mil para HIS 1;
  • até R$ 383 mil para HIS 2;
  • até R$ 537 mil para HMP.

Os valores são atualizados periodicamente conforme índices oficiais da construção civil.

Normalmente, apenas nas periferias conseguimos identificar uma oferta melhor enquadrada nos parâmetros acima, no entanto, sob a rotulagem de “especialmente mal localizada” por um dos principais grupos de intelectuais da USP. A rotulagem é muito bonita como crítica, mas merece uma reflexão um tanto quanto óbvia: considerando o escandaloso (aos olhos do LabCidade) fenômeno “Piritubão”, como poderíamos classificar a situação de longa data de municípios ainda mais distantes no mesmo vetor noroeste, associado a duas rodovias e à Linha 7-Rubi (atualmente Barra Funda-Francisco Morato-Jundiaí)? Qual o rótulo para um loteamento de origem clandestina típico em Francisco Morato? Seria toda a Francisco Morato um “Moratão” ainda mais mal localizado?

Para não deixar de amarrar legalmente: o Plano Diretor Estratégico de 2014 fez a disputa pela metade. Os bairros nobres, os mesmos que, muitas vezes, são clientes de mandatos supostamente progressistas, repudiam zonas do tipo ZEIS (Zona Especial de Interesse Social), assim, o plano de 2014 abriu, por meio dos artigos 46 e 47 originais, uma janela de oportunidade para produzir habitação de interesse social sem depender de zonas de interesse social. E a produção ocorreu.

Legenda: O crescimento do número de habitações de interesse social licenciadas deveria ter suscitado atenção da oposição ainda em 2018, mas isso não aconteceu. Gráfico extraído de reportagem da Folha de S.Paulo

Havia um porém: para dotar os artigos de instrumentos apropriados, seria preciso um decreto, pelo menos. Na versão compilada atual do plano, os decretos aterrissam em 2023 e 2024, pela ocasião da revisão do ordenamento territorial composto pelo plano diretor e pelo zoneamento. Foram cerca de dez anos de morosidade com alguma dose de inércia legislativa até janeiro de 2024, quando os empreendimentos privados passam a contar com “regime jurídico próprio”. Espero que agora o gráfico acima faça mais sentido.

Mais sentido ainda faz o mapa encontrado na página 53 do artigo “Subsídios para a revisão do Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo de 2014” da Revista Simetria (v. 1, n. 11, 2023), o qual reproduzo abaixo.

Legenda: Intitulado “Mapa de empreendimentos aprovados como HIS entre 2014 e 2019” no mesmo artigo (página 53) é, também, uma cartografia da indignação seletiva. Segundo o artigo, o mapa é creditado a Gatti e Marques (2021)

Sem incentivos, o preço da terra num contexto de forte assimetria entre rendas (ou seja, de substancial desigualdade socioeconômica) inviabiliza a produção de habitação de interesse social. O poder público poderia ter atuado como produtor ou buscado ampliar a oferta de aluguel social, mantendo maior controle sobre a destinação. Não o fez e não apanhou o suficiente da oposição, composta por partidos como PT (Partido dos Trabalhadores) e PSOL (Partido Socialismo e Liberdade).

O mapa é didático por mostrar como a Zona Leste, recorrentemente esquecida nas discussões, recebeu muito mais empreendimentos de interesse social voltados às parcelas de menor renda da classe média enquanto não havia nenhum tipo de incentivo. A oferta de habitação de interesse social para as populações de menor renda foi substancialmente mais limitada (apenas 9% dos empreendimentos foram do tipo HIS 1 ante 62% do tipo HIS 2, sendo que apenas 24% dos empreendimentos estavam em ZEIS; página 52).

O Grand Reserva Paulista, em Pirituba, aliás, parece estar presente no mapa. O empreendimento apareceu em jornais como o Estadão ainda em 2017. Um ano depois, a Folha noticiava que o empreendimento, composto por 51 torres de 16 andares, oferecia “apartamentos que custam até R$ 240 mil e possuem cerca de 45 metros quadrados”.

Antes de encerrar, saliento que os empreendimentos “especialmente mal localizados” da MRV em Pirituba estão sob influência da Linha 7-Rubi do Trem Metropolitano. A paternidade do futuro (e duvidoso) trem regional é disputada em meio a outras obras, já a responsabilidade pelas falhas da concessionária, TIC Trens, que operará o futuro regional e já assumiu a atual linha do Metropolitano, nem tanto…

Aguardemos o relatório oleoso da CPI. Enquanto isso, podemos defender mais vilas de sobrados em áreas nobres e tratar mais exceções como algo plenamente aceitável, ignorar completamente a Zona Leste, fingir que não existe nenhuma dinâmica de moradia ligada à região metropolitana e, para fechar com chave de ouro, inventar mais rótulos babacas para estreitar ainda mais a discussão. Vai dar certo.



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